近期，穆迪、巴克萊、瑞銀等外資機(jī)構(gòu)表態(tài)看空中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。分析人士表示，這已推高國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的成本，進(jìn)一步加劇部分房企的資金鏈緊張程度。

多家外資機(jī)構(gòu)唱空

近日，穆迪投資者服務(wù)公司宣布，將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。穆迪預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)，中國住宅房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)將大幅放緩，庫存水平較高，流動(dòng)性趨弱。該機(jī)構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)業(yè)銷售增長(zhǎng)下降的主要原因是：國內(nèi)流動(dòng)性收緊，按揭貸款利率提高，購房者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下降、中國GDP增長(zhǎng)將放緩。自2012年11月至此次調(diào)整，穆迪對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的展望一直是“穩(wěn)定”。

巴克萊發(fā)表的研究報(bào)告指出，雖然中國內(nèi)地樓市前景充滿挑戰(zhàn)，但多家內(nèi)地房企表示對(duì)達(dá)成全年銷售目標(biāo)有信心，為了達(dá)標(biāo)將不惜犧牲項(xiàng)目毛利率。該機(jī)構(gòu)稍早之前的一份報(bào)告稱，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀情緒正迅速惡化。由于2013年下半年貨幣融資條件進(jìn)一步緊縮、過度開發(fā)和開發(fā)商杠桿比率的提高，當(dāng)前樓市供需情況惡化。巴克萊預(yù)計(jì)中國內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年。

瑞銀發(fā)表的研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨拐點(diǎn)，而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上述外資機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)與當(dāng)前樓市的走向頗為吻合。國內(nèi)樓市已確定進(jìn)入蕭條周期，今年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，三四線城市很可能會(huì)陷入整體低迷。

加劇房企資金緊張

分析人士表示，外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的成本。

龍湖地產(chǎn)本月宣布，與匯豐、摩根士丹利訂立協(xié)議，發(fā)行20億元，2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息率為6.75%。與之相比，龍湖地產(chǎn)3月與7家本地及國際銀行簽訂一項(xiàng)29.25億港元的5年期定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+hibor，綜合成本不到4%。

在近期內(nèi)地民營房企操作的境外融資中，龍湖地產(chǎn)的融資成本最低，一個(gè)重要原因是在境外機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)中，龍湖地產(chǎn)長(zhǎng)期保持最高的信用評(píng)級(jí)。相比之下，本月碧桂園發(fā)布的兩項(xiàng)美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本都在7%以上，水務(wù)地產(chǎn)的一筆境外融資成本達(dá)12.5%。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地房企共發(fā)布12項(xiàng)境外融資計(jì)劃，合計(jì)融資額度45.9億美元，較此前幾年明顯下降。大部分企業(yè)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本上升至7%以上。

值得注意的是，隨著QE的退出和美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，美元可能走向強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，從而進(jìn)一步推升以人民幣計(jì)價(jià)銷售的內(nèi)地房企的融資成本。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金37200億元，同比增長(zhǎng)4.5%，增速比1-3月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資116億元，下降幅度達(dá)到28.7%。

分析人士表示，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中，境外融資的成本通常最低。但隨著境外融資成本的上升和額度的降低，房地產(chǎn)企業(yè)的總體資金成本正在抬升。加上國內(nèi)市場(chǎng)狀況不佳，房企銷售遲緩，其資金狀況將趨于緊張。張大偉表示，雖然房企在內(nèi)地股市再融資已開閘，但房地產(chǎn)業(yè)整體資金面仍趨緊。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)可能有更多的中小房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。